Цар тахлын эдийн засаг, нийгэмд үзүүлж байгаа хор уршиг үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт, нэн ялангуяа худалдаа, үйлчилгээний ангилалд жинтэй нөлөөлж буй. Эрүүл мэндийн гамшгаас улбаалж маш хурдан шилжиж байгаа э-худалдаа, э-бизнес зэрэг бүтцийн өөрчлөлт зарим үл хөдлөх хөрөнгийн сегментэд, тухайлбал оффис болон жижиглэн худалдааны (retail) секторыг өөрчлөхөөс гадна энэ салбарын бизнес эрхлэгчдэд зарим давуу талыг бий болгоод байна. Бизнесийн төв дүүргийн томоохон худалдаа, үйлчилгээний төв болон Галлериа (shopping mall, дэлгүүр, худалдаа үйлчилгээний төв) нар түрээсийн талбайдаа цочир хөнгөлөлт, урамшууллыг санал болголоо.
Тухайлбал Хүүхдийн Паркын зүүн талд байрлах Олимпик Галлериа худалдаа, үйлчилгээний талбайн түрээсээ 6 сар буюу хагас жил үнэгүй болгосон бол Засгийн Газрын Ордны зүүн талд байрлах Галлериа Улаанбаатар түрээсийн төлбөрөө эхний 3 сар 50% хөнгөлжээ.
Зочид буудал, аялал жуулчлалын бизнес бүтэн зогсож хаалгаа барьсан. Ажилгүйдэл (7.3%), чанаргүй зээлийн өсөлт нь орон сууцны болон оффис, худалдаа, үйлчилгээний үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсэнд үлэмжээр нөлөөлж, улмаар худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, түрээсийн өгөөжид сөргөөр нөлөөлж байгаа боловч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөнд давуу талыг бий болголоо.
Бодлогын хүү, банкуудын хадгаламжийн хүү багассан боловч бизнесийн зээлийн хүү буурахгүй удаж байгаа. Харин банкууд бизнес эрхлэгчдэд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад жилийн 10.5%-ийн хүүтэй 300 саяас – 1 тэрбум хүртэлх зээлийг олгож эхэлсэн нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ ковидоос хамаарахгүйгээр өссөөр байгааг илтгэж байна. Ялангуяа Сүхбаатар дүүрэг буюу хотын төвийн үнэ цэнэтэй байршил бүхий өндөр, тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнэ жилд дунджаар 15%-иар өсөж байхад өнгөрсөн жил нийт орон сууцны түрээсийн дундаж үнэ 3,6%-иар нэмэгджээ.
Харин шинэ оффисийн дундаж үнэ Хан-Уул дүүрэгт хамгийн өндөр буюу ойролцоогоор м2 нь 5,8 сая төгрөг байгаа нь өнгөрсөн жилээс -4%-иар буурсан үзүүлэлт бол Сүхбаатар дүүрэгт нийт оффисийн худалдах үнэ дунджаар 6%-иар нэмэгдэж м2 нь 5 сая дөхлөө. Бизнесийн төв дүүргийн A, B зэрэглэлийн (Grade A, B) оффисийн нийлүүлэлт ойролцоогоор 488 мянган м2 болж, худалдах үнэ дунджаар 6,6 сая төгрөг байгаа бол Улаанбаатар хотын нийт шинэ оффисийн худалдах үнэ ойролцоогоор 4 сая төгрөг болов. Гэвч ковидоос болж нийт оффисийн түрээсийн үнэ 16%-иар буурч дунджаар м2 нь 30,000 төгрөг байхад Бизнесийн Төв Дүүрэгт түрээсийн дундаж үнэ 56,000 төгрөг байна.
Ковидоос өмнө нийт оффисийн дүүргэлт дунджаар 75% байсан бол ковид дэлгэрснээр 67% орчим байгаа нь түрээсийн үнийг унагахад хүргэж буй гол хүчин зүйл юм. Харин хөл хорионоос өмнөх Бизнесийн Төв Дүүргийн нийт оффисийн дүүргэлт тогтмол дунджаар 85%-тай байсан нь хэвээр боловч давагдашгүй хүчин зүйлээс улбаалж үл хөдлөх хөрөнгийн эздүүд түрээсийн үнээ 5 - 10%-иар хямдруулах нь элбэгшжээ.
Эндээс харахад ковидын хямрал үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегмент, сектор бүрт харилцан адилгүй нөлөөлж байгаа нь ажиглагдлаа. Одоохондоо Ковид-19 бараг 16% буюу хамгийн өндөр түрээсийн өгөөжтэй байсаар ирсэн жижиглэн худалдааны (retail) үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хамгийн их хор нөлөөтэй байгаач гэсэн мэдээллийн технологи, э-худалдааны эерэг шилжилт нь энэ сегментийг аварч байна.
Оффисийн зах зээлийн хувьд нэн ялангуяа C зэрэглэлийн (Grade C) оффисуудын дүүргэлт, худалдах болон түрээсийн үнэ хамгийн ихээр буурлаа. Харин бизнесийн төв дүүргийн оффисийн зах зээл харьцангуй тогтвортой байна.
Нийт орон сууцны түрээсийн дундаж үнэ буурснаас бусдаар цар тахлын хор уршиг орон сууцны зах зээлд хамгийн бага нөлөөтэй байв. Хамгийн сонирхолтой нь түгжрэлд цаг үрэлгүй, төвд амьдрах сонирхол ихээр ажиглагдаж байгаа нь 2 - 3 өрөөтэй түрээсийн орон сууцны эрэлт маш өндөр байгаагаас харагдана. Захын байршилтай үл хөдлөх хөрөнгө ковидод хамгийн их өртөж байгаа бол нөгөөтэйгүүр хотын төвийн, нэн ялангуяа бизнесийн төв дүүргийн байршилтай өндөр зэрэглэлийн орон сууц, оффисын эрэлт тогвортой байна.