Орон сууцанд хөрөнгө оруулахаас өмнөх зайлшгүй эргэцүүлэх хүчин зүйлс

Khangal Purevdorj
Author Khangal Purevdorj

May 30, 2018 11:25:08 AM / Investment Properties

Та орон сууц хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар худалдан авах гэж байна уу? Орон сууц худалдан авах нь таны амьдралдаа хийх гэж буй санхүүгийн хамгийн чухал шийдвэрүүдийн нэг яах аргагүй мөн. Тиймээс орон сууцны үнээс авахуулаад худалдан авах хүртэлх заавал бодож үзэх хүчин зүйлсийг доор сийрүүлэв.

Үл хөдлөх хөрөнгө ялангуяа хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар орон сууц худалдан авах гэж байгаа бол хамгийн түрүүнд дараах хоёр зүйлсийг авч үзэх хэрэгтэй. Хөрөнгө оруулахаар сонирхож буй орон сууц тань төвийн шугамтай холбогдсон, сургууль, цэцэрлэг зэрэг олон нийтийн үйлчилгээтэй ойр байхаас гадна тухайн орон сууц дахь түрээсийн эрэлт их, орон сууцны борлуулах үнэ худалдан авсан үнээс өндөр байх эсэхийг бодолцох хэрэгтэй.

Доорх хоёр хүчин зүйл нь орон сууцанд хөрөнгө оруулагч бүрийн бодох ёстой хоёр хүчин зүйл юм.

  • Түрээсийн өгөөж
  • Хөрөнгийн өсөлт

_69A4808

 

1. Түрээсийн өгөөж

Түрээсийн өгөөж гэж юу вэ, түүнийг хэрхэн тооцоолох вэ?

Хөрөнгө оруулсан орон сууцны түрээсийн орлогоос орж ирж буй хувиар түрээсийн өгөөжийг тооцдог ба үүнийг хоёр аргаар тооцож болно: нийт түрээсийн өгөөж болон цэвэр түрээсийн өгөөж

Нийт түрээсийн өгөөж нь таны орон сууцны түрээсийн жилийн орлого бөгөөд үүнд засвар, үйлчилгээ, СӨХ болон менежментийн зардлыг тооцохгүй буюу жилийн түрээснээс олох мөнгөн дүн юм.

  • Нийт түрээсийн өгөөж = (жилийн түрээсийн орлого / орон сууцны үнэлгээ) х 100

Жилийн түрээсийн орлого = Нэг сарын түрээс х 12

Орон сууцны үнэлгээ = Орон сууц худалдан авсан үнэ

Тухайлбал та бизнесийн төв дүүрэг болох Сүхбаатар дүүрэгт 80м2 бүхий 2 унтлагын өрөөтэй шинэ орон сууцыг метр квадратыг нь 3,300,000 төгрөгөөр (Сүхбаатар дүүрэг дахь шинэ орон сууцны дундаж үнэ бусад дүүргүүдтэй харьцуулбал хамгийн өндөр буюу 3,300,000 төгрөг) нийт 264 сая төгрөг-ний хөрөнгө орон сууцанд оруулсан бөгөөд нэг сарын 2 сая төгрөгөөр түрээслүүлэхээр болсон гэж үзье. Тэгвэл таны хөрөнгө оруулалтын нийт түрээсийн өгөөж 9% буюу 2017 оны жилийн дундаж түрээсийн өгөөжтэй дүйцэхүйц өндөр байна. Ихэнх оронд хөрөнгө оруулалтын зориулалттай орон сууцны жилийн түрээсийн өгөөж тухайн орон сууцны загвар, төрлөөс хамаарч 5-10% байдаг.

 9% = (2,000,000 x 12 / 264,000,000) x 100

Хэдий тийм боловч, нийт түрээсийн өгөөжийг тооцоход ямарваа зардлыг тооцохгүй бөгөөд таны орон сууцыг маллах менежментийн зардал зэрэг нь таны олох цэвэр ашгаас хасагдах юм.

Цэвэр түрээсийн өгөөжийг тооцоход тухайн орон сууцтай холбогдох бүх төрлийн зардлыг судлах хэрэгтэй ба хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар худалдаж авсан түрээслүүлэх гэж буй орон сууцны зардалд;

  • Орон сууцны менежментийн хөлс (жишээ нь дунджаар нэг метр квадратын хөлс 2400 төгрөг),
  • Ашиглалтын зардал
  • ХХОАТ 10%
  • Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниар дамжуулж түрээслэгч олсон бол зуучлалын үйлчилгээний хөлс (12 сараас дээш хугацаагаар түрээслэгч олж өгсөн бол 1 сарын түрээс, 12 сараас доош хугацаатай бол нийт үнийн дүнгийн 8% гэх мэт)

Цэвэр түрээсийн өгөөж = (сарын түрээсийн орлого х 12) – нэг жилийн орон сууцны зардал) / орон сууцны үнэ х 100

IMG_7603

 

 

  1. Хөрөнгийн өсөлт

Хөрөнгийн өсөлт гэж таны хөрөнгө оруулалтын зориулалтаар худалдан авсан орон сууцны үнийн өсөлт буюу тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авсан үнэ болон борлуулах үнийн зөрүү юм. Өөрөөр хэлбэл:

Борлуулалтын үнэ – Худалдан авсан үнэ = Хөрөнгийн өсөлт

Жишээ 1: Та 100 сая төгрөгөөр байр худалдаж аваад 150 саяар зарсан бол таны хөрөнгийн өсөлт 50 сая буюу 50% байна.

Жишээ 2: Та APIP компанийн 100 ширхэг хувьцааг, хувьцаа тус бүрийг нь 2400 төгрөгөөр худалдан авсан ба гурван сарын дараа тус хувьцааны үнэ 12000 төгрөг болсон гэж үзье. Тэгвэл таны хөрөнгө оруулалт 240,000 төгрөгөөс 1,200,000 төгрөг болтол өссөн буюу хөрөнгө өсөлтийн хэмжээ 960,000 төгрөг байна.  

Хэрвээ та өөрийн худалдан авсан орон сууцыг зарж борлуулахаас өмнө өөрийн хөрөнгийн өсөлтийг хэмжихийг хүсвэл эхлээд тус орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг хийх үүднээс тухайн орон сууцны эрэлтийг тодорхойлж, улмаар худалдан авсан үнэтэй харьцуулна. Тухайлбал таны хөрөнгө оруулсан орон сууцны худалдан авсан үнэ 200,000,000 төгрөг байгаад жилийн дараа 220,000,000 саяар үнэлэгдсэн бол тус хугацааны хөрөнгийн өсөлт 20 сая буюу 20% байна.

 

           Тэрбумтан, Шотланд-Америкийн хамгийн хөрөнгөтэй бизнесийн магнатуудын нэг, XIX зууны сүүлийн Америкийн гангийн үйлдвэрлэлийн үсрэлтийг манлайлсан Эндрю Карнегийн эшлэлээс дурдвал “Долларын тэрбумтан, саятнуудын 90% нь үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших, түүнд хөрөнгө оруулах замаар хөлждөг. Аж үйлдвэрийн бүх салбарт оруулсан хөрөнгө оруулалтын нийлбэрээс үл хөдлөх хөрөнгөнд илүү их хөрөнгө оруулсан байдаг учир ухаалаг залуу хүн та эсвэл ажил хөдөлмөр эрхлэгч аль нь боловч үл хөдлөх хөрөнгөнд мөнгөө хий ” гэсэн бол

АНУ-ын ерөнхийлөгч асан, Франклин Д.Рүүзвэлт “Үл хөдлөх хөрөнгийг гээх эсвэл хулгайд алдах, булаалгах боломжгүй. Саруул ухаанаар бодож авсан, бүтэн төлбөр төлсөн, боломжийн арчилгаатай бол үл хөдлөх хөрөнгө нь дэлхий дээрх хамгийн аюулгүй хөрөнгө оруулалт юм” гэсэн байдаг. 

 

Та орон сууцанд хөрөнгө оруулахаар судалж, сонирхож байна уу? Өндөр өгөөжтэй орон сууц, болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээлэл, зөвлөгөө авах хүсэлтэй бол khangal@apipcorp.com хаягаар надтай холбогдоорой. 

 

Subscribe to Email Updates

2017 REAL ESTATE REPORT

Download 2017 Mongolia Real Estate Report

2018 REAL ESTATE GUIDE

Mongolian Real Estate guide