Найдвартай хөрөнгө оруулалтын өгөөж бүхий бүтээгдэхүүн зах зээлд хомс байна гэдэг нь хөрөнгө оруулагч бүрд сөргөөр нөлөөлдөг. Тогтворгүй хөрөнгө оруулалт, төгрөгийн ханшийн савлагаа, эдийн засгийг солонгоруулах хэрэгцээ, шаардлага нь хувь хүн, айл өрх бүрт тодорхой сорилт бий болгоод байна. Үл хөдлөх хөрөнгө нь эдийн засгийн бусад төрөл, тэдгээрийн гүйцэтгэл, үзүүлэлттэй харьцангуй бага хоорондын хамааралтай байдаг бөгөөд эдийн засаг сайжрах үед үл хөдлөх хөрөнгийн салбар хамгийн түрүүнд сэргэх нь тохиолдлынх биш юм. Өнөөдөр Улаанбаатар хотын орон сууцанд хөрөнгө оруулах таван онцлох шалтгааныг дор онцлов. 

1. Эрэлт болон нийлүүлэлт

Улаанбаатар хотод орон сууцны нийлүүлэлт хальж байгааг бид бүгд мэднэ, харж ч байна. Хэдий тийм боловч эдгээр орон сууцны хэд нь ашиглалтад орсон байна вэ? Хэд нь ирээдүйд тасралтгүй өсөх үнэ цэнэ бүхий байршилд байна вэ? Тийм ч олон биш. Тасралтгүй үргэлжлэх хотжилтоос орон сууцны эрэлт үүсч байгаа хэдий ч Монгол улсад ажиллаж, амьдрах гадаадын иргэдийн тоо, өндөр хүү бүхий тулгамдаж буй ипотекийн зах зээл нь орон сууцны худалдан авалтыг дэмжих бус түрээсийн зах зээл рүү түүчээлж байна. Үнэ цэнэтэй байршилд чанартай барилгын төсөл дахь орон сууцанд монгол болон гадаадын иргэд уралдан хөрөнгө оруулж байгаа нь өндөр түрээс, хөрөнгө оруулалтын өгөөжөөс үүдэлтэй. Ийм л шалтгаанаар Монголиан Пропертис компанийн Олимпик Резиденс цогцолборт цөөхөн хэдэн орон сууц үлдээд байна.

2. Үнэ цэнэ

Орон сууцны үнийн индекс өмнөх оноос буурсан үзүүлэлттэй байгаа. Индекс бүр эдийн засаг хараахан сэргээгүй, одоо хүртэл сайжрах явцад байгааг харуулна. Гадаадын иргэд орон сууц худалдан авах хандлагагүй, ипотекийн санхүүжилт шийдэгдээгүй учир иргэд ч худалдан авалт төдийлөн хийхгүй байна. Яг одоогийн байдлаар түрээсийн зах зээл ноёрхож байна. Монгол улс дахь банкны жилийн хүү дунджаар 15-16% бол Улаанбаатар хот дахь нийт орон сууцны түрээсийн дундаж өгөөж 9.6%, Сүхбаатар дүүрэг буюу хотын төвийн үнэ цэнэтэй байршил бүхий тансаг зэрэглэлийн орон сууцны үнийн жилийн дундаж өсөлт 15%, түрээсийн өгөөж 12% зэрэг нь Монгол улсыг хөрөнгө оруулагчдад таатай орчин бүрдүүлж буй нэг үзүүлэлт юм. 

Монголиан Пропертис компанийн хэрэгжүүлсэн төслүүдийн жилийн түрээсийн өгөөж 12-35%, орон сууцны үнийн өсөлт 15-400%-тай байсан нь үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн чухал хүчин зүйл болох байршил болон чанар юм.  

3. Эдийн засаг

Монгол орны эдийн засаг сэргэж эхэллээ. Энэ жил үйлдвэрлэлийн гарц 40 гаруй хувьтай, нүүрсний экспорт өмнөх жилүүдээс илүү өсөлттэй байсан цаашлаад илүү олон үндэстэн дамнасан корпораци, олон улсын хөрөнгө оруулагч нар Монгол улсад хөрөнгө оруулна. Азийн Хөгжлийн Банкнаас энэ онд эдийн засаг 4%, ОУВС Монгол орны эдийн засаг 2019 он гэхэд 8%-ийн өсөлттэй байна гэж таамаглав. Харьцангуй жижиг эдийн засагтай улс орны хувьд, эдийн засгийн өсөлт нь хөрөнгийн үнэ цэнийн үнэлгээг тусгаж байдаг. Засгийн газрын шинэчлэлээс улбаалж зэс 2017 оны хагаст хамгийн өсөлттэй металл болох, үнэт цаасны арилжааны хэмжээ 2017 онд түүхэн дээд хэмжээнд хүрэх төлөвтэй байгаа, одоо худалдан авалт хийж буй хөрөнгө оруулагч нар ирэх жилүүдэд илүү өндөр өгөөж хүртэх хүлээлттэй байна. 

4. Чанар

Хөл ихтэй, өрсөлдөөнт зах зээлд аливаа бизнесийн төсөл нь өндөр үзүүлэлт, өвөрмөц онцлогоороо ялгардаг. Шилдэг дизайн, уламжлал, түүх шингэсэн дүр төрх, гадаад улсын шилдэг туршлага бүхий бүтээн байгуулалтад бид бүгд дурладаг. Экспатууд, үндэстэн дамнасан корпорац-ийн ажил олгогч нар хамгийн өндөр чанартай бүтээгдэхүүнд хөрөнгө оруулдаг нь цаг хугацааны аль ч үед худалдан борлуулагдах, түрээслэх боломжтой, зах зээлд тоглогч, үнэ цэнээ хадгалагч бүтээн байгуулалтыг сонгох ухаантай байдаг. Хөрөнгө оруулалтын өгөөж өндөртэй, үнэ цэнэтэй байршилд орших төсөл нь ирээдүйд баригдах төслүүдээс ч урд алхдаг. Монголиан Пропертис компани ийм төрлийн өвөрмөц, шинэлэг бүтээгдэхүүнийг Монгол улсад нэвтрүүлэхээр Вүүдүү Ассосиац, Рийв Гууш зэрэг олон улсын архитектур, зөвлөгч компаниудтай хамтран ажиллаж байна.

5. Өндөр өгөөж

Унаж буй орон сууцны үнийн индекс, түрээсийн өндөр өгөөж, сэргэж буй эдийн засаг зэрэг үзүүлэлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд тоглогч, хөрөнгө оруулагч нарт тун өвөрмөц, унацтай хөрөнгө оруулалтыг санал болгож буйтай адил юм. Хамгийн гол нь сонголтоо ухаалгаар хийх. 9-12% бүхий хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг хамгийн шилдэг гэсэн бүтээн байгуулалтаас авах боломжтой. Орон сууц нь дор хаяж өмч хөрөнгийг баяжуулах, үнэ цэнээ хадгалж орлого олдог байх цаашлаад эдийн засгийн өсөлтийг өөртөө тусгадаг байх нь хамгийн чухал. Түрээсийн орлого болон жил бүр үнэ цэнэ нь өсөж байдаг үл хөдлөх хөрөнгө нь Улаанбаатар хот дахь ухаалаг, туршлагатай хөрөнгө оруулагч нарт санал болгодог нийтлэг хөрөнгө оруулалтаас олон талаар давуу талтай.