БАЙРШИЛ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнд хэрхэн нөлөөлдөг вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад байршил нь бусад хүчин зүйлүүдтэй харьцуулахад хэт өндрөөр үнэлэгдэх хандлагатай байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь өөрөө хөрөнгө оруулалт бөгөөд байршил нь тухайн хөрөнгө оруулалтын ашигт байдлыг тодорхойлно. Байршил нь худалдан авах хүслийг бий болгож, хүсэл нь эрэлт үүсгэж, үнийг өсгөх хүчин зүйл болдог.

Эх сурвалж: @bileqt

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг өсгөдөг гол хөшүүрэг нь дэд бүтцийн хөгжил болоод тухайн бүс, байршлын түүхэн үнийн өсөлт юм. Орон сууцны түрээсийн болон худалдах үнэ ихэнхи жилүүдэд дээшээ өсөж буй зураглалтай байна. Улаанбаатар хотод бусад дүүргүүдтэй харьцуулбал Сүхбаатар дүүргийн оффис, худалдаа үйлчилгээ, орон сууцны дундаж үнэ хамгийн өндөр байж ирсэн. Орон сууцны үнийн индекс олон жилийн турш тогтмол өсөлттэй байсаар ирсэн ба үл хөдлөх хөрөнгө бусад хөрөнгө оруулалтын төрлүүдээс давдаг буюу илүү өндөр өгөөжтэй байсаар.

Эх сурвалж: @dukapl

Тухайлбал Реженси Резиденс орон сууц, үйлчилгээ хосолсон цогцолборын 158 м2 бүхий байрыг 2007 онд нэг метр квадратыг нь ₮1,354,764 худалдан авч нэг сарын ₮4,259,400-аар түрээслүүлж, жилд 51,112,800 төгрөгний түрээсийн орлого олдог байсан нь 24%-ын түрээсийн өгөөж буюу банканд мөнгөө хадгалуулснаас даруй 2 дахин их орлого юм. Дээр нь тус барилгын үнэ 2007 онд м2 нь ₮1,3 сая байсан бол өнөөдөр дундаж үнэ м2 нь 4,5 сая болсон нь тус капиталын үнэ цэнэ өнгөрсөн хугацаанд 246%-иар өссөнийг илэрхийлнэ. Ийм өндөр дүнтэй өгөөж болон үнийн өсөлт зөвхөн хөгжиж буй оронд л байдаг учраас гадны орны иргэд ч гэсэн Монголын үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах сонирхол ихтэй байдаг.

Эх сурвалж: @dukapl

Худалдан авагч орон сууц эсвэл худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахаар тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн байршлыг таних, үнэ цэнийг тодорхойлох гэж оролдох үе нь төлбөр төлөхөд бэлэн байгааг илтгэнэ. Тиймээс худалдан авагч нь өөрийн үл хөдлөх хөрөнгө, хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг өсгөх зөв байршлыг сонгох нь чухал. Олон тохиолдолд худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн хүрээлэн буй орчин тойрон бус харин тухайн орон сууцыг сонгож шийдвэр гаргадаг. Нэгэнт худалдан авах шийдвэр гаргасан тохиолдолд байршил, орчин тойрон өөрчлөгдөх боломжгүй. Ийм алдаа нь худалдан авагчид их хэмжээний зардал, хохирол учруулах эрсдэлтэй. Эрсдэлээс сэргийлэхийн тулд хувь хүн, албан байгууллагууд их хэмжээний төлбөр төлөхөөс өмнө мэргэжлийн үнэлгээчин хөлсөлж тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлүүлдэг.

Эх сурвалж: @bileqt

Худалдан авагч амьдрах орон сууц хайж байгаа тохиолдолд дараах нийтлэг хүчин зүйлийг бодолцох, шалгах нь зохистой. Үүнд хүрээлэн буй орчин, тав тухтай орчин нөхцөлтэй эсэх (дотор болон гадаах машины зогсоолтой эсэх, автобусны зогсоолтой ойрхон, хүүхдийн тоглоомын талбай, гадаа салхилах, алхах зай талбай, фитнес, усан бассейнтай эсэх, сургууль, цэцэрлэгээс хэдэн минут алхах зайтай, байрныхаа доор агуулах, аюулгүй байдлыг хамгаалах ажилтан, камер, орцны код, машины чиптэй хаалт,  хашлагатай эсэх зэрэг), ус, тог цахилгаан төвийн шугамтай холбогдсон эсэх, тухайн бүс, дүүрэг, байршлын аюулгүй байдал, гэмт хэрэг гардаг эсэх, тухайн орон сууцаас гадагшаа үзэгдэх орчин, нар харах цонхны байршил шаардлага хангаж байна уу, төв зам, хүнсний дэлгүүр, захтай ойрхон эсэх зэрэг орно. 

Эх сурвалж: @dukapl

Таны орон сууц ажлын байр, хүүхдийн сургууль, цэцэрлэг зэрэг зайлшгүй чухал зүйлстэй хэдхэн минут алхах зайнд байрладаг бол олон зуун мянган төгрөгний бензин, түлш хэмнэхээс гадна өдөрт дор хаяж 2 цаг, долоо хоногт 14 цаг, сард 60 цаг, жилд 17520 цагийн машин замын түгжрэл, алдагдсан боломжийн зардлыг эрүүл мэндээ дэмжих, ойр дотнын хүмүүст зориулах, шинэ боломжид суралцах зэрэг олон давуу талтай.  

Эх сурвалж: @dukapl

Орон сууцны үнэ, байршил хоёр харилцан хамааралтай. Байршил нь орон сууцны тухай бүхий л зүйлийг илэрхийлэх үндсэн хүчил зүйл юм. Тухайлбал орон сууц нь хотын төвд байршилтай буюу дээрх бүх хүчин зүйлийг онц сайн цогцлоож байвал худалдаалах үнэ өндөр байна. Харин яг адилхан орон сууц боловч өөр бүс, орчин нөхцөлд байршиж байвал хямд худалдаалах үнэтэй байна.  Худалдан авагч нь илүү сайн байршилтай орон сууцанд илүү төлбөр төлж болох ч цаг хугацааны явцад илүү ашигтай санал гарч ирэхийг үгүйсгэхгүй. Хэдий тийм боловч худалдан авагч орчин нөхцөл харьцангуй тааруу бүс, дүүрэг, байршилд хөрөнгө оруулах нь зардлаа хэмнэж байгаа мэт боловч угтаа эрэлт багатай, түрээс багатай, үнэ цэнэ нь жилээс жилд унах эрсдэлтэй.

Эх сурвалж: @mongolianproperties

Худалдан авахаар сонирхож буй орон сууцныхаа байршлын тухай дараах хэд хэдэн зүйлсийг бодууштай. Тухайн байршил, бүс, орчин тойронд томоохон өөрчлөлт хийх гэж байгаа юу? Дунд болон урт хугацаанд тухайн орон сууцны хэсэг хэрхэн өөрчлөгдөх бол?

Өнөөдрийн тайван амгалан газар хэдэн жилийн дараа олон зуун айлын хотхон болж өөрчлөгдөж байгааг хаанаас ч харж болно. Одоо байгаа аюулгүй орчин ирээдүйд аюулгүй байх баталгаа байхгүй учраас нэг хүчин зүйл дээр бүх найдлагаа тавихгүй байх хэрэгтэй.

Эх сурвалж: @mongolianproperties

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах аливаа шийдвэр нь байршилтай нягт холбогдсон, нарийн сайн төлөвлөсөн байх нь сайн. Ирээдүйд таны орон сууцыг хэн худалдаж авч болох талаар анхаарал тавих нь зүйтэй. Учир нь та хэзээ нэгэн цагт орон сууцаа томруулах, гадагшаа аялах, зугаалах, амьдрах тохиолдолд энэ нь худалдаалах, түрээслэх явцыг хялбарчилна. Хэрвээ худалдан авах, түрээслэх эрэлт өндөртэй, гаднын экспатууд амьдрах сонирхол ихтэй газар орон сууц худалдаж авбал алсдаа худалдах, түрээслүүлэхэд илүү хөнгөн байна. Улаанбаатар хотод 35-аас доош насныхан хүн амын ихэнх хувийг эзэлж, орон сууц түрээслэхээс илүүтэй худалдан авах эрмэлзэл ихтэй.